¿Qué son las burbujas inmobiliarias?
La crisis inmobiliaria que colapsó el sistema financiero en Estados Unidos en la primera década de este siglo, tuvo un impacto importante tanto en México como en el resto de América Latina. De hecho nuestro país recibió las réplicas de esta crisis entre 2013 y 2014, cuando las principales desarrolladoras inmobiliarias como Casa Geo, Urbi, Homex y Hogares Unión se fueron a concurso mercantil o incluso a la quiebra. Esto va a ser importante para nuestro estado toda vez que a partir de dicha crisis la desocupación de viviendas se extendió hasta llegar a las 140,000 unidades según el censo del INEGI de 2020.
Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), México ocupó en 2023 el segundo lugar a nivel mundial en el encarecimiento real de la vivienda, solo detrás de Emiratos Árabes Unidos, y a diferencia de las crisis en otras áreas, la industria de la construcción es particularmente sensible a los vaivenes de la economía. Además, es necesario destacar que la vivienda es un bien fundamental para cualquier ciudadano, ya que en general concentra la mayor inversión de recursos del patrimonio familiar para asegurar un entorno de vida para el crecimiento personal y social. Sin embargo, y a pesar de ser un derecho constitucional, el Estado no asegura el acceso a la vivienda, ya sea para adquirirla o para habitarla mediante una renta.
Las burbujas inmobiliarias suponen el crecimiento desorbitado de los precios de la vivienda sin contar con motivos suficientes que justifiquen el aumento del valor de los bienes inmuebles. En ese sentido, la especulación se produce al adquirir una propiedad sin la intención de ocuparla, con la intención de que el comprador obtenga el máximo beneficio por el inmueble a partir de las condiciones del mercado. Es interesante rastrear la palabra misma que viene del latín specularis, que se refiere a aquello que vemos reflejado en el espejo, es decir, que en el caso del mercado inmobiliario la valorización de los inmuebles, los compradores observan el comportamiento de los demás participantes y replican la estimación generalizada del precio de los bienes raíces, como parte de procesos de sicología social complejos.
Ahora que predecir la existencia de burbujas no es sencillo ni fácil. Después de una experiencia de varias décadas, Robert Schiller (2021) argumenta que existen fenómenos psicológicos y sociales que influyen en los mercados financieros, en donde estos factores pueden llevar a la formación y colapso de burbujas, incluidas las inmobiliarias. Para remediarlo, sugiere la creación de políticas de control y medidas específicas que aborden la estabilidad financiera y la prevención de estos mecanismos especulativos.
No obstante, se pueden identificar señales de advertencia, como la disparidad entre el incremento de los precios de alquiler y altos precios de venta, o cuando la oferta se respalda mediante expectativas que suelen contradecirse con datos concretos sobre las necesidades que se intentan cubrir en el mercado. También, cuando los precios de un producto experimentan un aumento persistente y veloz, revelando una tendencia constante de reventa.
Estos procesos se han complicado en las últimas décadas mediante distintos mecanismos derivados de la especulación inmobiliaria, la cual disminuye la oferta de espacio habitable, y especialmente para la población de menores recursos. Se habla mucho de la gentrificación como un fenómeno que expulsa a los residentes locales para substituirlos por nómadas digitales o profesionistas de mayor nivel adquisitivo, lo que se atribuye a las plataformas digitales como Airbnb, Booking, Expedia, Homestay, TripAdvisor, etc. No obstante, y a pesar de que estas plataformas influyen en el aumento de los precios en el mercado, estas no son el único factor en la escalada de precios. Procesos previos como la financiarización de las hipotecas, es decir, la saturación de la oferta que impulsó a otorgar créditos a personas sin la solvencia necesaria, aceleró el camino al estallido de la burbujas y el embargo masivo de inmuebles.
En conclusión, identificar las señales de advertencia de la creación de una burbuja, como son las disparidades entre precios de alquiler y venta, es crucial, pero más importante aún es el papel que debe jugar el Estado en la provisión de suelo bien localizado para vivienda social, utilizando para ello los mecanismos de política pública que permitan una redistribución de los recursos públicos y del espacio como bien común.